楼市敏感期 究竟什么是好的楼市刺激政策

近期，媒体报道的地方楼市刺激措施——“闽十条”无疾而终，这被认为是“坏”的刺激政策，因为其本质上是为了刺激楼市投资投机情绪，辅之以增加市场流动性，进而为地方政府提供持续的收入，来维持其目前的支出模式、投资模式，本质上与“4万亿”期间的楼市刺激思路如出一辙。即使这一方式行之有效，也只会让泡沫越吹越大，不仅输了政府的形象，而且给未来留下的将是一个更大的烂摊子，而并非是经济重拾活力。

  从目前我国企业和地方政府的杠杆率、债务率观察，再考虑到市场情绪之脆弱、楼市风险之敏感，楼市传统的刺激政策已经没有任何空间了。但是，这并不代表楼市与近期关注的经济“稳增长”措施没有关系。因为，本轮旨在稳定经济合理区间的各项改革措施，其目的是不再让泡沫继续膨胀的前提下，渐进消化泡沫来缓冲信贷质量、金融风险和经济下滑，最终为了经济再平衡和经济结构的顺利调整，而并非像2008至2009年那样，是为了托住经济不再下滑。今年一季度，楼市在土地市场、投资交易、资金供应上突然转冷，开发投资累计增速(16.8%)创2013年以来的新低、新开工下降25%、住宅销售下降5.7%、占开发商到位资金近一半的定金及预收款下降3.6%，这与2013年全年火热态势形成巨大反差，这是造成经济下滑的重要原因。

  2013年，尽管管理层在楼市上没有出刺激政策，但影子银行、信贷投放对于楼市资金需求的接济，政府对于地价和房价攀升的容忍，楼市泡沫进一步被吹大了，这也是去年国内生产总值(GDP)增速强于工业增加值增速、经济增长能够达到7.7%的主要原因。因此，未来不管是去泡沫，还是去杠杆，不仅撇不开房地产，而且房地产还将是源头和攻坚之所在。从静态来看，楼市开发投资及相关联上下游投资占据固定资产总投资近50%、楼市及土地为抵押品的贷款占据金融机构贷款规模的近50%。因此，防止金融机构和地方政府进一步加杠杆，就要掐断对于房价和地价继续攀升的预期；兜住泡沫不破裂的底线，就要让楼市过剩的风险软着陆。

  因此，楼市需要好的刺激政策，不仅用于缓冲信贷质量、金融风险和经济下滑，还需要借此实现经济结构调整。目前，楼市风险的一方面就在于无效供应的风险，而非需求不足的风险，即新增房地产供应主要集中于城市郊区、新区或开发区，而公共服务配套却没有同步跟进和高质量供给，这与目前合理需求(首次置业需求和改善性需求)占比超过90%的局面不相适应。据笔者调查，今年一季度主要城市的降价楼盘都集中在城市边缘、公共配套严重不足的地方，包括北京和准一线城市杭州，这事实上是过去十多年内地方政府过分追求土地财政、开发商和购房者过分追求房屋资产升值的结果。

  从需求来看，目前24至28岁的城镇常住人口有1.2亿，2013年新增城镇常住人口1900万，而政府工作报告中“解决三个一亿人”的问题，2013至2017年要改造1000万套棚户区。所有这些都意味着，不管是潜在的住房需求，还是现实的住房需求，都是非常充足的。问题出在了供应端，即由于公共配套不到位且质量差，增加了购房者的成本、降低了购房者的满意度。一言以蔽之，将泡沫时期楼市的供求特征与当前楼市的供求特征等量齐观。

  因此，好的楼市刺激政策应当是追加城市楼市供应主力区域的公共服务配套建设，将公共配套作为住房供应体系的重点内容，努力实现城市内外公共服务的均等化。这不仅有利于消化楼市供应过剩的风险，降低市场对楼市风险的敏感度、降低楼市的脆弱性；而且，此举也是降低居民购房成本、提升消费在GDP中占比，实现经济再平衡和经济结构调整的有效手段。更值得注意的是，楼市的此种刺激思路，符合近期管理层出台的以“向改革要动力，向调结构要动力，向改善民生要动力”为宗旨的改革措施。

  当前，楼市风险的另一个方面就是资金成本(主要是表外行融资)快速上升、银行对于个人住房贷款的全面收紧。从国际来看，不管是上世纪80-90年代日本的地产泡沫破灭、北欧和亚洲金融危机，还是本世纪初的“次贷危机”，触发楼市泡沫破灭的导火索就是资金成本的上升。尽管我国楼市供求双方非市场化的特征非常明显，再加上政府的隐性担保、持有成本非常低、需求长期居高不下，资金成本增加对于需求的冲击有限。但是，当楼市过去10年黄金周期运行到尾部，而未来走向还不明朗(泡沫破灭，还是通过改革启动新一轮上涨)，特别是目前市场对风险的敏感度很高，资金成本上升的影响不可小觑。近期，资金紧张的中小开发商、前期过于激进的开发商已经出现了破产的案例，这对于整个楼市风险的判断有很大的影响。

  此外，商业银行出于利润刚性考核、流动性风险疏解的考虑，去年底以来大幅度地收紧个人住房按揭贷款，表现在首套房贷利率普遍上升至基准利率的1.05倍至1.1倍，二套房贷利率上浮至基准利率的1.2倍以上。而且，很多个人购房贷款被迫转向高成本的抵押贷款和消费贷款(利率一般在基准利率的1.3倍左右)，这变相等于提升了房价水平，这也是阻碍楼市需求释放的重要原因。

  因此，另一个好的楼市刺激政策应当是在资金供给端“开正道、堵邪道”，信托刚性兑付慢慢地打破、房企再融资“开闸”等都是一个好的开端。后续，对于提供适应市场需求的保障房和普通商品住房项目的建设，要确保资金正规融通渠道的畅通，除了资本市场融资，商业银行信贷要保持稳定，避免出现大面积烂尾和恐慌情绪的蔓延；对个人首套住房购置，要确保稳定的、长期的、低廉的、足额的银行信贷资金供应。在政策性住房银行建立之前，正规金融渠道提供的金融资源具有公共属性，国有商业银行要充分发挥其未卸下的政策性住房金融职能，满足老百姓对于稳定、廉价住房金融资源的需求。