香港楼市熊出没警示内地风险

受香港政府“双辣招”调控和美国量化宽松货币政策逐步退出的双重影响，以长江实业和新鸿基为代表的部分香港大型地产商近期开始大幅降价，或将预示着香港楼市熊出没的开始。虽然内地楼市市场化程度不如香港，但香港楼市显露熊态，必将影响到内地楼市心理预期，且影响香港楼市的基本因素也同样会作用到内地，内地楼市或将难偏安一隅。

　　租金回报率相对下降是香港楼市或将出现熊出没的内在动因。本轮香港房价的持续上涨，其根源在于美国量化宽松货币政策的出台。由于香港实行联系汇率制度，在超低息的货币环境下，大量热钱流入香港，逐步推高香港房价。当时，香港的个人按揭利率仅为2.2%左右，而租金回报率则超过3%，因而可以支撑房价连续高位上涨。据美银美林研究，香港楼市租金回报率与10年期美国国债收益率紧密相关，目前两者均为2.8%。但随着美国Q E的退出，10年期美国国债收益率将升至4%。假设租金不变，当前香港房价至少下跌24%，租金回报率才能与美国国债收益率保持一致。而香港特区政府宣布向非香港永久居民买房征收额外买家印花税，以及根据成交总价实施差异化印花税率的“双辣招”调控政策，将会明显降低住房流动性，对本地楼市需求与人气的集聚形成持续冲击。近期长江实业降价25%销售新盘，春节期间新鸿基新盘直降40%，或许在某种程度上反映出市场对香港楼市发展前景的担忧。

　　香港楼市熊出没后，内地楼市或难幸免。香港与内地经济的联系已日益紧密，若香港楼市走熊，将会很快波及到内地，逆转此前楼市存在的强烈房价上涨预期。虽然内地楼市运行规则与香港存在较大差异，但均要受到投资回报率的决定性影响。过去，内地楼市出现非理性繁荣，主要是低利率环境下住房投资回报率过高。随着我国货币市场利率中枢上移，内地住房投资回报率已经出现较大幅度下降。

　　以一线城市北京为代表，房屋租售比远超过1∶500，折算后的租金回报率不及2%，远低于一年期人民币基准存款利率。当然，投资者也可期望出售住房以获得较高的收益率，过去一年北京房价也曾录得近20%的涨幅。但如果个体出售行为演化为群体行动，将直接导致北京楼市崩盘。应该看到，随着近一年半市场需求的集中释放，即使在一线城市，住房终端需求业已萎缩。近日，有观察发现，春节假期后北京房租出现反常的平稳运行态势，没有像过去那样明显上涨，显示出住房供求关系可能没有像房价大幅上涨所反映出的那样供应紧张。从全国看，楼市已经出现明显的区域分化，三线、四线城市住房泡沫面临破灭，相关影响将通过资金链条、心理预期波及一线、二线城市。可以预期，春节后住房市场挂牌出售量将会明显增多。综合各方面情况看，过去十年多的我国房地产业发展黄金期或将步入尾声。

　　应该看到，由于我国房地产业对杠杆的过度运用，房地产市场波动的主要风险并不是主要由房地产开发企业承担，因而一定程度上助长了部分企业的冒险倾向。今年一月份部分房地产开发企业逆市高价购地的行为需要高度警惕。从根本上说，由于预期逆转、资金面趋紧、终端需求萎缩、投资回报下降，内地楼市或将紧跟香港楼市调整步伐迎来熊出没。