中国人投资商业地产专盯“超级城市”

仲量联行全球资本市场研究总监

　　David Green-Morgan接受记者采访谈到商业地产成全球资本追逐的对象，2012年中国投资者海外房地产投资的比例占到了中国房地产总投资的26%，商业地产的全球核心市场依然是中国海外投资的首选。

　　问：从你们最新的报告看，全球商业房地产直接交易额不断上升，那么，投资者普遍倾向投资哪些城市?

　　答：对比2004年，2012年全球商业地产投资者最渴望的投资目的地第一名、第二名仍然是伦敦和纽约。在第三名、第四名上，巴黎和东京互换了位置，2012年，巴黎成为第三理想城市，这和近几年欧洲房地产市场的投资热不无关系。值得注意的是，中国香港从2004年的第十名跃升为第六名，但中国内地投资者在其中占到了很大的比例。

　　问：你说的商业地产，具体指哪些?

　　答：商业地产主要包括写字楼、零售物业、酒店等。

　　问：国际投资者主要投资哪方面的商业地产?

　　答：对于有海外投资需求的国际投资者而言，写字楼依然在海外商业地产投资中占主导地位，50%的资金用于写字楼的投资。另外50%的投资比例分别是：零售物业占24%、工业地产占13%、酒店占7%、养老地产等占6%。

　　问：目前全球甲级写字楼市场投资情况如何?

　　答：2012年，中国北京、上海写字楼的租金分别上涨了21%和4%左右，分别位列全球主要城市租金上涨率的第一和第十。香港写字楼的租金平均下降了12%，但依然会有5%-10%的回报。投资回报率最高的是美国旧金山市，高达10%-20%。而北京、上海、纽约、巴黎等主要城市的写字楼投资回报率基本相似，为0%-5%。

　　问：你们的报告还提到，英国商业地产因为迎来了更多元的海外资本而显得更加稳定，为什么?

　　答：其实，英国商业地产市场一直受到全球资本的青睐。近十年间英国商业地产有60%左右的资金来自英国本土以外的投资者，但是原本这些投资者集中在日本、挪威等几个国家，投资组合结构较单一。我们发现，近年来，英国商业地产的投资者有更加多元化的趋势，来自亚洲、中东、美洲和其他地区的买家也相继进入这一市场，其中亚洲买家占比最大为30%。中国也占不小的比例，仅在第一季度，就有来自中国投资者的10亿美元资金涌入伦敦办公楼市场。

　　问：看来在国际商业地产中已经有了中国投资者的身影?

　　答：2008年受金融危机的影响，中国投资者几乎是零海外房地产投资，但到2012年中国投资者海外房地产投资的比例占到了中国房地产总投资的26%，其中伦敦投资金额为22亿美元，纽约投资金额为10亿美元。可见商业地产的全球核心市场依然是中国海外投资的首选。以美国为例，中国投资者最钟情的城市分别是波士顿、纽约、旧金山、西雅图和华盛顿这五个美国经济中心和人口集中地区。

　　问：在你们的“租赁投资”晴雨表中，中国香港和新加坡被乌云笼罩，为什么?

　　答：中国香港地区、新加坡是近年来中国内地投资者租赁投资的主要目的地，但是因为中国香港地区、新加坡的金融环境与国际经济环境高度接轨，受欧债危机等因素影响，全球经济整体不景气直接影响了这两个市场租赁投资的回报率。

　　问：你们报告中预测到2030年，全球商业地产直接交易额将超过1万亿美元。未来几年的增长会有集中的区域吗?

　　答：我们认为亚太地区的商业房地产市场份额将呈现长期增长态势，到2021年将超过欧洲、中东、非洲以及美洲地区。在过去的10年里，海外房地产投资吸引着越来越多的中国资本。2003年，仅有2%的中国资本(仅限商业地产直接投资)流向海外房地产市场;2012年增至26%，我们预测2013年，中国在海外市场的直接商业房地产投资将达到50亿美元，较2012年40亿美元增长25%。而资本将会把目光瞄准这些“超级城市”中的超高档资产，这些“超级城市”包括纽约、伦敦、巴黎、东京以及中国香港。