房地产观察：调控下的房地产市场

      房企销售压力增大

　　刚刚过去的4月份，楼市经历了“国五条”细则实施后的首月，政策的降温效应并未明显表现出来，一些房地产企业依然对市场满怀信心。2013年，包括万科、保利等在内的一线房企在2012年业绩基础上，纷纷上调了全年销售目标。记者在和兰州各大房企的交流中也得到了同样的反应：对市场前景看好，在年初制定销售目标时几乎全部都做了上调，有的企业甚至把销售目标翻了一番。

　　从整体情况看，2012年房企整体经营状况、财务状况改善明显。近一年时间内，多数房企去化率提高、负债率降低、所持现金增长，因此拿地和推盘热情也明显上涨。据了解，在大盘比较集中的兰州市安宁区，今年有近10个楼盘开盘销售，能掀起一个小的高潮。从前4个月的情况来看，房企业绩同比普遍增长，新建房价格上涨明显，与2012年同期相比，房企的销售业绩也相应提高。

　　兰州城市发展研究所所长牛增超认为，“国五条”作为新一届领导班子上台以来对楼市的全力干预，其政策的着力点在于抑制炒房，对新开盘的楼没有具体提到，这也导致了新建房价格上涨，从最近两周的交易情况来看，已经表现出来了。

　　兰州交通大学房地产研究所所长刘义表示，新建商品住宅虽不受“起征20%个税”的影响，但对于以满足改善性需求或高端住宅类产品为主的房企，仍会受到“国五条”的明显制约。从今年国家及地方的调控趋势看，市场降温只是时间问题；此外，2011年调控以来房企整体利润率下滑，近期土地价格也有所上涨。这些叠加因素使得房企未来完成业绩的压力仍然很大。

　　价格上涨压力仍在

　　就当前房地产市场整个大局来说，房价上涨压力并没有消除，说房价上涨压力大并不等于部分城市房地产市场没有泡沫。一线城市房价反弹速度还是很快的，虽然不能称之为报复性大反弹，但毕竟有这样的苗头。

　　5月2日，中国指数研究院发布的百城房价指数显示，4月份，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10098元/平方米，其中76个城市房价环比上涨，环比上涨1.00%。兰州4月份近郊四区新建住宅样本平均价格为6953元/平方米，环比上涨1.34%，是2013年以来的最高值。全国多地房价已连续11个月环比呈现上涨。

　　牛增超表示，“国五条”出台后，出现了争相过户、离婚潮等现象。为了再堵这一漏洞，像北京的调控细则就规定禁止北京籍成年单身人士购买二套房，出售非唯一住房严格按个人转让住房所得的20%计征个税。调控政策虽然抑制住了二手房价，而新建商品房价格涨幅却出现了新高，因为调控政策的执行的同时，也抑制了改善性需求，压抑了许多刚性需求，这将导致在未来刚性需求有一个爆发性的放量增长，出现房价越调越高的情况。他指出，房价上涨压力很大，稳定房价的出路在于多管齐下，打政策“组合拳”，增加土地供应，同时加快保障房建设。

　　打民生牌是出路

　　第一季度房价涨势明显，不少业内人士看来，房地产市场依然被刚性需求夯实。近期中国房地产研究会的一次测评报告也指出，在房地产调控常态化的背景下，一、二线城市主要成交产品的面积在120平方米以下，客户群体以刚性需求为主，刚需依然是房企赢得业绩增长的支撑。

　　恒大地产的营销策略或许能为当前的房地产市场发展提供借鉴。恒大地产坚持满足刚需、薄利多销，市场认可度极高，多项核心指标继续稳居行业第一。业内分析，在通过管理降低成本以后，本具备较大利润空间的恒大选择了让利于民，严格控制利润率，是恒大与其他房企的主要差别。恒大全年销售均价在减去精装修1500元/平方米的成本价后不足5000元，且大部分项目分布在刚需旺盛的二、三线城市，契合了民生需求。

　　恒大地产掌门人许家印多次在公开场合表示，恒大的利润主要来自于超前的民生地产发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴(供应商、建筑商)的让利。恒大要少赚老百姓的钱，要多建老百姓买得起的精品民生住宅。事实上，中央已在不同场合表示要加大普通商品房供给，支持首套购房需求。数次召开的国务院常务会议也都提出，进一步巩固调控效果，增加普通商品住房供给，满足自主性购房需求。

　　楼市现回暖，而调控未曾放松，楼市专家认为，目前房企已经迎来微利时代，开发新产品，坚持高周转策略是转型的重要的方向。对此，牛增超认为，“十二五”期间的主要工作任务是转变经济发展方式，实现经济可持续发展，必须要调整高投入、高消耗、高污染、低效益的产业，而房地产行业相关联的产业属于调整的范畴，由此，房地产行业在未来的发展是一个具有挑战性的课题。从发达国家的经验来看，一是实现产业多元化，二是实现房地产业升级，在房地产行业引入绿色经济、绿色概念等新的理念，三是调整产业发展思路，转变以往高额拿地、吸引资金、存一变十等传统营销手段，突破“发展路径熟化”的限制，以民生为本，走绿色发展之路。